O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) expandiu suas possibilidades além dos imóveis novos. Portanto, desde fevereiro de 2023, brasileiros podem utilizar os juros diferenciados do programa federal para adquirir casas e apartamentos usados, representando uma importante alternativa em meio ao encarecimento do crédito imobiliário.
Critérios e Requisitos para Financiamento
Para ter acesso ao financiamento de imóveis usados pelo MCMV, os compradores devem atender aos mesmos critérios aplicados aos imóveis novos. Dessa forma, a Caixa Econômica Federal, responsável pela operação do programa, estabelece as seguintes exigências:
- Não possuir outro imóvel no município onde deseja comprar
- Não ter sido beneficiado anteriormente por programas habitacionais
- Comprovar renda dentro dos limites estabelecidos
- Demonstrar capacidade de pagamento
O programa considera como imóveis novos aqueles com documento “habite-se” de até 180 dias. Dessa maneira, após esse prazo, a propriedade é classificada como usada.
Faixas de Renda e Taxas de Juros
O MCMV oferece juros que variam de 4% a 8,16% ao ano nas três primeiras faixas, dependendo da região do país. Em maio de 2024, foi criada a faixa 4, com juros de 10% para famílias com renda de até R$ 12 mil.
Faixas de Renda e Juros do MCMV
| Faixa | Renda Familiar (R$) | Juros Anuais | Observações |
|---|---|---|---|
| Faixa 1 | Até 2.640 | 4% a 5% | Maior subsídio governamental |
| Faixa 2 | 2.641 a 4.400 | 5% a 6% | Subsídio parcial |
| Faixa 3 | 4.401 a 8.000 | 6% a 8,16% | Varia conforme região |
| Faixa 4 | 8.001 a 12.000 | 10% | Criada em maio de 2024 |
Essas taxas representam uma vantagem significativa comparadas ao financiamento imobiliário tradicional, que atualmente gira em torno de 12%, influenciado pela Selic de 14,75% – o maior patamar em quase duas décadas.
Crescimento dos Imóveis Usados Preocupa Construção Civil
Dados do Ministério das Cidades revelam que 2024 registrou o maior número de contratos para imóveis usados na história do programa. Nesse meio tempo foram contratadas 583 mil unidades no total, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas – representando 27% do total de financiamentos, proporção recorde na modalidade.
Dessa forma, o crescimento gerou preocupação no setor de construção civil, que argumenta que imóveis novos impulsionam a atividade econômica, geram empregos e contribuem para o FGTS. Portanto, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) defende que a prioridade estrutural do MCMV deve permanecer na produção de moradias novas.
Mudanças nas Regras em 2024 e 2025
Em 2024, uma norma governamental limitou o acesso da classe média à compra de imóveis usados, ou seja, reduziu o valor máximo para financiamento na faixa 3 de R$ 350 mil para R$ 270 mil, além de exigir maior valor de entrada.
Porém, mudanças implementadas em 2025 suavizaram essas restrições, diminuindo o valor mínimo necessário para entrada na faixa 3:
Comparativo de Entrada por Região (Faixa 3)
| Região | Entrada Anterior | Entrada Atual | Economia |
|---|---|---|---|
| Sul e Sudeste | R$ 135.000 (50%) | R$ 94.500 (35%) | R$ 40.500 |
| Norte, Nordeste e Centro-Oeste | R$ 81.000 (30%) | R$ 54.000 (20%) | R$ 27.000 |
Exemplos Práticos de Financiamento
Para ilustrar as mudanças, considerando um imóvel usado de R$ 270 mil (limite atual):
Regiões Sul e Sudeste:
- Antes: entrada mínima de R$ 135 mil (50%)
- Agora: entrada mínima de R$ 94,5 mil (35%)
Regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste:
- Antes: entrada mínima de R$ 81 mil (30%)
- Agora: entrada mínima de R$ 54 mil (20%)
Perspectivas para o Mercado
Conforme Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), as mudanças darão “algum impulso” ao mercado de usados. “Não é uma mudança tão expressiva, mas toda melhoria no mercado de crédito é vista com bons olhos”, avalia.
Dessa maneira, o programa habitacional se consolidou como alternativa fundamental no atual cenário econômico. No primeiro trimestre deste ano, praticamente metade dos empreendimentos lançados e vendas de imóveis novos contaram com incentivos do MCMV, ou seja, demonstrou sua importância para o setor imobiliário brasileiro.
As novas regras buscam equilibrar o acesso à habitação com a sustentabilidade do programa, oferecendo oportunidades tanto para quem busca imóveis novos quanto usados, adaptando-se às diferentes realidades regionais do país.
*Notícia atualizada em 4 de julho de 2025
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