Conquistar a casa própria é um passo que envolve muito mais do que escolher o imóvel dos sonhos e conseguir parcelas que caibam no bolso. Os juros não devem ser o único ponto na escolha do banco, também considere fatores como taxa de administração do contrato e seguros.
Clay Gonçalves, planejadora financeiro pela Planejar, explica que estes custos podem variar entre os bancos e é necessário comparar estes valores. Mas que fatores pesar na hora da escolha?
Análise de crédito
Entre os principais pontos a serem avaliados na escolha do banco que se pretende contratar o financiamento imobiliário está a análise de crédito. Isso porque, com a atual política de crédito “restrita” dos bancos, o pontapé inicial é checar se o banco também está interessado em financiar aquele imóvel para o cliente e quanto ele libera de crédito (o teto, valor máximo do imóvel a ser financiado) explica João Paulo Galvão, chefe de financiamento multibanco da Creditas.
Galvão comenta que o recomendado é que a pessoa busque com o próprio banco se há crédito disponível para ele e de quanto é esse crédito, o que impacta diretamente em tudo que virá depois, já que, sem a aprovação, o sonho fica só no papel.
Também é possível realizar simulações nos sites dos bancos, o que dá uma ideia mais clara do valor das parcelas e uma prévia de quanto seria necessário desembolsar para a entrada, por exemplo.
Além disso, é preciso considerar, após saber em quais bancos há a possibilidade de financiamento, qual oferece o custo efetivo total menor. “Não é só a taxa de juros. O custo efetivo total inclui outras despesas, como seguro”, explica Galvão.
Tabela Price x SAC
A escolha do sistema de amortização também deve estar na balança. Há duas opções mais comuns: tabela SAC e tabela Price, assim sendo, cada uma com suas particularidades.
- Na Sistema de Amortização Constante (SAC) a amortização é constante, debitando sempre o mesmo valor fixo. No entanto, as parcelas começam mais altas e terminam menores, o que faz com que os juros no montante final sejam menores. Ou seja: você paga menos ao longo do financiamento.
- Já a tabela Price a prestação é constante. É o mesmo valor pago ao longo das parcelas, mas a amortização diminui ao longo dos anos, o que faz com que, ao final, os juros pagos sejam um percentual maior se comparado à SAC.
Entender como funciona cada modalidade ajuda a entender qual será mais vantajosa de acordo com cada planejamento financeiro.
Outro ponto de atenção é a composição das taxas de juros aplicadas ao financiamento. Gonçalves explica que há opções como composição com Taxa Referencial, IPCA (a inflação) ou variação da poupança, e se faz necessário verificar se o banco oferece aquela que é mais indicada para o planejamento financeiro do cliente.
Uso do FGTS
Também é preciso checar se o financiamento possibilitará o uso do saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Isso porque, apesar de todos os bancos permitirem o uso do FGTS, o imóvel precisa estar dentro do teto de R$ 1,5 milhões, se enquadrar em características específicas, além de o financiamento ser lastreado na poupança.
O uso do FGTS pode facilitar tanto na hora de dar a entrada no imóvel, quanto no processo de amortização, reduzindo o tempo de dívida.
Bancos que já tem relacionamento
Os especialistas ressaltam que os bancos são sempre muito competitivos em relação ao financiamento imobiliário.
Neste caso, Gonçalves ressalta a importância de verificar as condições desta taxa diferenciada e garantir que será possível mantê-la por todo o contrato.
Valores embutidos
Outros custos se somam à parcela do financiamento e é preciso ficar atento. Por exemplo, quanto maior a idade do comprador, maior será o custo do seguro.
“O prazo para alguns bancos é até 75 anos para financiar, então uma pessoa com 60 anos só vai poder financiar o imóvel durante 15 anos. Isso consequentemente vai fazer com que a parcela dela fique maior e, muitas vezes, o seguro, em função da idade, fique mais caro”, diz Galvão.
Outros fatores a analisar são o valor mínimo de entrada exigido em cada banco e o percentual do valor do imóvel que pode ser financiado.
